Ouverture d’un cabinet médical : le guide immobilier pour bien s’installer

Quel type de local pour ouvrir un cabinet médical ?

Première décision à prendre : le type de bien immobilier. Trois options principales s’offrent à vous, chacune avec ses avantages et contraintes.

Le local commercial ou professionnel

C’est souvent le choix le plus simple. Un local déjà à usage professionnel (ancien commerce, bureau, cabinet d’un confrère) présente l’avantage d’être généralement conforme aux normes ERP. Pas besoin de demander un changement d’usage, et les travaux d’adaptation sont souvent limités.

À Paris et Lyon, les locaux en rez-de-chaussée avec vitrine sur rue sont particulièrement recherchés par les professions de santé. Ils offrent une visibilité immédiate et une accessibilité de plain-pied pour les patients à mobilité réduite.

L’appartement transformé en cabinet

Transformer un appartement en cabinet médical est possible, mais ça demande des démarches supplémentaires. À Paris notamment, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Cette autorisation peut être accordée à titre personnel (elle vous suit si vous déménagez) ou à titre réel (elle reste attachée au local).

Le règlement de copropriété doit également autoriser l’exercice d’une activité libérale. Vérifiez ce point avant de vous engager : certaines copropriétés interdisent purement et simplement les activités professionnelles.

La maison de santé ou le cabinet de groupe

S’installer dans une structure partagée avec d’autres professionnels de santé permet de mutualiser les coûts : loyer, secrétariat, salle d’attente. C’est une option intéressante pour les jeunes médecins qui débutent, ou pour ceux qui souhaitent exercer dans un environnement collaboratif.

Surface minimum et agencement : ce que dit la réglementation

La réglementation impose une surface minimum de 17 m² pour un cabinet médical. Cette surface comprend la salle d’attente, la salle de consultation avec lavabo, et des sanitaires accessibles aux patients.

Mais 17 m², c’est vraiment le strict minimum. En pratique, comptez plutôt 30 à 40 m² pour un médecin généraliste seul, 50 à 70 m² pour un spécialiste avec équipement (dermatologue, gynécologue…), et 80 m² et plus pour un cabinet de groupe ou une maison de santé.

L’agencement idéal

Un cabinet médical bien pensé comprend généralement une salle d’attente séparée de l’espace de consultation, avec un affichage des horaires et des tarifs (obligation réglementaire), une salle de consultation avec lavabo intégré pour l’hygiène des mains entre chaque patient, un espace administratif pour le secrétariat et la gestion des dossiers, et des sanitaires accessibles aux patients, conformes aux normes PMR.

L’isolation phonique mérite une attention particulière. Le secret médical impose que les conversations ne soient pas audibles depuis la salle d’attente ou l’extérieur. Prévoyez des travaux d’insonorisation si le local n’est pas adapté.

Normes ERP et accessibilité : les obligations à connaître

Votre cabinet médical est un établissement recevant du public (ERP) de catégorie 5. À ce titre, il doit respecter des normes strictes en matière d’accessibilité et de sécurité.

Accessibilité PMR

Depuis la loi du 11 février 2005, tous les ERP doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap, quel que soit le type de handicap : moteur, sensoriel, cognitif ou psychique.

Concrètement, pour un cabinet médical, ça implique un accès de plain-pied ou une rampe d’accès (pente maximale de 6%), une largeur de passage minimale de 1,40 m dans les circulations, des portes d’au moins 90 cm de large, des sanitaires adaptés aux fauteuils roulants, et une signalétique lisible (contrastes visuels, taille des caractères).

Si votre local n’est pas aux normes, des dérogations peuvent être accordées dans certains cas : impossibilité technique, contraintes patrimoniales, disproportion manifeste entre le coût des travaux et le bénéfice attendu. Mais ces dérogations sont étudiées au cas par cas par la préfecture.

Sécurité incendie

Les obligations varient selon la surface : un extincteur à eau pulvérisée pour 300 m² (200 m² si vous avez des salariés), des issues de secours balisées et dégagées, une installation électrique aux normes, sans fiches multiples ni rallonges, et un éclairage de secours obligatoire au-delà de 100 m².

Acheter ou louer : quelle stratégie immobilière ?

C’est LA question que se posent tous les professionnels de santé à un moment de leur carrière. La réponse dépend de votre situation personnelle, de votre horizon de temps et de vos objectifs patrimoniaux.

La location : souplesse et moindre engagement

En début d’activité, la location permet de tester un emplacement sans immobiliser de capital. Le bail professionnel offre une certaine flexibilité, avec un préavis de 6 mois généralement.

L’achat : un investissement pour l’avenir

Acheter son local professionnel présente plusieurs avantages : vous constituez un patrimoine, vous n’êtes plus soumis aux augmentations de loyer, et vous préparez votre retraite (le local pourra être loué ou revendu).

Le financement d’un local professionnel répond à des critères spécifiques. Les banques regardent votre chiffre d’affaires, votre ancienneté, et la qualité du bien. Un apport de 20 à 30% est généralement demandé.

Budget immobilier pour l’ouverture d’un cabinet médical

L’immobilier représente une part significative du budget d’installation. Voici les ordres de grandeur à prévoir, avec les sources.

En location

Source : Leosquare (2025) - Loyer moyen au m2 d’un bureau à Paris - https://www.leosquare.com/loyer-bureaux-paris/

En achat

Source : Locaux Médicaux (2025) - Prix d’achat cabinet médical - https://www.locauxmedicaux.com/blog/un-cabinet-medical-sur-le-marche-de-limmobilier-sante-combien-ca-coute/

Travaux d’aménagement

Source : Illico Travaux

Comment évaluer un local pour un cabinet médical ?

Avant de signer un bail ou un compromis, passez le local au crible de ces critères essentiels.

L’emplacement

Vérifiez la proximité des transports en commun et la facilité de stationnement, la visibilité depuis la rue (important pour les patients qui ne vous connaissent pas encore), la densité médicale du quartier (trop de confrères = concurrence, mais un pôle santé attire aussi les patients), et la qualité du voisinage (évitez les nuisances sonores ou les activités incompatibles).

La conformité technique

Posez-vous ces questions : le local dispose-t-il déjà d’une autorisation d’exercice pour une activité libérale ? Le règlement de copropriété autorise-t-il votre activité ? L’accessibilité PMR est-elle effective ou des travaux sont-ils nécessaires ? L’installation électrique et sanitaire est-elle aux normes ?

Le potentiel d’aménagement

Évaluez si la configuration permet de créer une salle d’attente séparée, s’il y a un point d’eau dans la zone de consultation, si l’isolation phonique est suffisante, et si la luminosité naturelle est correcte.

Les erreurs à éviter

Après des années à accompagner des professionnels de santé dans leur recherche de local, voici les pièges les plus fréquents.

Négliger le règlement de copropriété. Certains médecins signent un bail, engagent des travaux, puis découvrent que la copropriété interdit leur activité. Vérifiez ce point AVANT de vous engager.

Sous-estimer les travaux de mise aux normes. Un local “coup de cœur” qui nécessite 50 000 € de travaux PMR n’est peut-être pas une bonne affaire. Faites chiffrer les travaux avant de négocier.

Ignorer les contraintes de changement d’usage. À Paris, transformer un appartement en cabinet médical sans autorisation vous expose à des sanctions et à l’obligation de remettre le bien en habitation.

Choisir uniquement sur le prix. Un local mal situé ou mal agencé vous coûtera plus cher à long terme en perte de patientèle et en inconfort quotidien.

L’ouverture d’un cabinet médical passe d’abord par le choix du bon local. Ce n’est pas qu’une question de mètres carrés : c’est trouver un lieu conforme aux normes, accessible à vos patients, et adapté à votre pratique.

Les points essentiels à retenir : surface minimum de 17 m², mais visez 30 à 50 m² pour un confort réel ; conformité ERP obligatoire (accessibilité PMR, sécurité incendie) ; vérifiez le règlement de copropriété et les autorisations de changement d’usage ; arbitrez entre location (flexibilité) et achat (patrimoine) selon votre situation.

Prenez le temps de bien chercher. Un local adapté, c’est des années d’exercice dans de bonnes conditions — et des patients qui reviennent.

Vous cherchez un local pour ouvrir votre cabinet médical à Paris ou Lyon ?

Notre équipe est spécialisée dans l’immobilier des professions libérales. Nous connaissons les contraintes réglementaires et nous disposons d’un portefeuille de biens adaptés aux professionnels de santé. Contactez-nous pour définir votre projet !