Un propriétaire peut-il louer sans caution et sans garant ?

Comprendre le besoin de sécurité du propriétaire

Lorsqu’un bien est mis en location, les principales préoccupations sont de trouver un locataire fiable, de s’assurer du paiement régulier des loyers et des charges, et de garantir la remise en état du logement en fin de bail. Traditionnellement, le garant (ou caution) est une personne physique ou morale qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie sert, quant à lui, à couvrir les éventuels loyers impayés, les charges non réglées, ou les dégradations constatées au départ du locataire.
Cependant, trouver un locataire disposant d’un garant fiable n’est pas toujours simple. De plus, le dépôt de garantie est limité (un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, et nul pour un bail mobilité) et sa restitution peut parfois être source de litiges. Heureusement, le cadre réglementaire et l’évolution des services offrent aujourd’hui des alternatives robustes.

Louer sans garant : des alternatives existantes et fiables

Il faut le savoir d’emblée : la loi n’impose pas au locataire de présenter un garant. Si de nombreux propriétaires en demandent un pour se prémunir contre les impayés, il est possible de choisir de ne pas l’exiger et de se tourner vers d’autres dispositifs de sécurisation.

La garantie Visale : la caution gratuite par Action logement

Le dispositif Visale est une solution entièrement financée et gérée par Action Logement, qui agit comme garant gratuit pour le locataire. En choisissant un locataire bénéficiant de cette garantie, le propriétaire bénéficie d’une sécurisation majeure.

• Qu’est-ce que c’est ? Visale se porte garant des locataires. En cas d’impayés, c’est Action Logement qui règle les sommes dues au propriétaire, puis se retourne vers le locataire pour récupérer les montants avancés.
• Les avantages pour le propriétaire : ce dispositif est entièrement gratuit pour le propriétaire comme pour le locataire. Il prend en charge les loyers impayés (charges comprises) jusqu’à 36 mois pendant toute la durée d’occupation du logement. De plus, il couvre les frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire, à hauteur de 2 mois de loyers et charges.
• Comment ça marche ? Le locataire doit obtenir son « visa » certifié par Action Logement avant de signer le contrat de location. Le visa est une attestation prouvant que le locataire bénéficie de la garantie. Le locataire crée un compte sur visale.fr et fait sa demande en ligne. Du côté du propriétaire, il faut également créer un espace personnel, saisir le numéro de visa du locataire pour vérifier sa validité, puis signer le contrat définitif disponible dans cet espace.
• Éligibilité du locataire : sont éligibles les jeunes de 18 à 30 ans (quelle que soit leur situation professionnelle) et les salariés de plus de 30 ans sous certaines conditions (contrat précaire, mutation professionnelle, revenu net inférieur à 1 500 €/mois, ou travailleurs saisonniers éligibles depuis le 4 juin 2024). Les locataires logés dans le cadre de l’intermédiation locative sont automatiquement éligibles à la garantie Visale, sans distinction.

L’intermédiation locative (IML) : louer via un tiers de confiance

L’intermédiation locative est un mécanisme qui simplifie et sécurise la relation entre le propriétaire et le locataire grâce à l’intervention d’un tiers. Il existe deux formes principales :

• La location / sous-location : le propriétaire loue son logement à une association ou un organisme agréé, qui le met ensuite à disposition de personnes aux revenus modestes. L’association/organisme devient le locataire et garantit le paiement des loyers et des charges, ainsi que le bon entretien du logement. La personne logée est un sous-locataire et paie une redevance à l’association.
  • Avantages : le paiement des loyers et des charges est garanti, sans risque d’impayés, même si le logement est inoccupé par la personne logée. L’association assure la gestion professionnelle de tous les aspects de la location. La remise en état du logement en cas de dégradation est assurée. Il est possible de récupérer son logement facilement à la fin du contrat. De plus, cela permet de contribuer activement à la solidarité.
• Le mandat de gestion : le propriétaire confie la gestion de son bien à une Agence Immobilière Sociale (AIS). L’AIS met en relation le propriétaire avec le locataire et établit le contrat directement entre eux. L’AIS perçoit les loyers et charges pour le compte du propriétaire et assure une gestion locative rapprochée, incluant un accompagnement social du locataire si besoin.
  • Avantages : l’AIS assure la gestion professionnelle de la location. Il est possible de mobiliser des outils spécifiques pour couvrir les risques (impayés, dégradations, vacances), comme Visale (locataires automatiquement éligibles) ou des contrats d’assurance négociés par les fédérations d’AIS. Il est possible de récupérer son logement sans formalités à la fin du contrat, tout en contribuant à la solidarité.

Dans les deux formes d’IML, des avantages majorés sont accordés avec le dispositif Loc’Avantages. La réduction d’impôt sur les revenus locatifs est bonifiée, pouvant atteindre 65 % au niveau de loyer « Très Social » (uniquement proposé en IML). Une prime pouvant aller jusqu’à 3 000 € peut également être accordée (1 000 € en location/sous-location, 2 000 € en mandat de gestion), majorée de 1 000 € si le logement fait moins de 40 m².

Organismes garants privés : une solution pour le locataire

Si le locataire ne peut pas obtenir de garant personnel ou n’est pas éligible à Visale, il peut se tourner vers des organismes privés comme Garantme ou Cautioneo. Ces sociétés se portent garantes en échange d’une contribution financière de la part du locataire (environ 3 % à 4,5 % du montant des loyers).

• Avantages : pour le propriétaire, cela revient à avoir un garant (une entité morale sérieuse). Le locataire prouve son sérieux en faisant appel à ces organismes. Le processus est souvent digital et rapide. Garantme indique couvrir jusqu’à 36 000 € de loyers impayés.
• Inconvénients : le coût est à la charge du locataire, ce qui peut restreindre le vivier de candidats.

Caution bancaire : bloquer une somme d’argent

Le locataire peut proposer de bloquer une somme d’argent (généralement l’équivalent de plusieurs mois de loyer) sur un compte bancaire dédié. En cas d’impayés, le propriétaire pourra alors récupérer les sommes dues directement auprès de la banque.

• Avantages : c’est une garantie financière directe.
• Inconvénients : peuvent s’ajouter des frais bancaires. Cette option nécessite que le locataire dispose d’une épargne suffisante et d’une gestion irréprochable de ses comptes.

Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : un soutien départemental

Dans certains départements, le FSL peut se porter garant pour les locataires en difficulté financière.

• Avantages : c’est une aide pour le locataire qui sécurise le propriétaire.
• Inconvénients : les conditions d’éligibilité varient selon les départements et l’aide n’est pas systématique.

Louer sans dépôt de garantie : est-ce possible ?

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale pour tous les types de baux. Par exemple, le bail mobilité, destiné aux locations de courte durée (1 à 10 mois) pour des locataires en situation de mobilité (formation, études, stage, mission temporaire), ne permet pas d’exiger de dépôt de garantie.
Pour les baux classiques (vides ou meublés), demander un dépôt de garantie est une pratique fortement recommandée pour couvrir les risques. En choisissant de ne pas demander de dépôt de garantie, le propriétaire renonce à cette protection financière directe pour les dégradations (au-delà de l’usure normale) et les impayés constatés à la fin du bail.
Certaines des alternatives au garant peuvent compenser partiellement l’absence de dépôt de garantie :

• Visale couvre les dégradations jusqu’à 2 mois de loyers et charges, ce qui remplit en partie le rôle du dépôt de garantie.
• L’Intermédiation Locative (location/sous-location) inclut la garantie du bon entretien du logement par l’association. L’AIS en mandat de gestion assure également un suivi.

En choisissant une solution qui couvre les risques d’impayés et de dégradations (comme Visale ou certaines formes d’IML), il est envisageable de ne pas demander de dépôt de garantie, car ces dispositifs offrent une protection équivalente ou supérieure pour ces risques.

Louer sans garant et sans dépôt de garantie : comment faire ?

Il est tout à fait possible de louer un bien sans exiger de garant et sans demander de dépôt de garantie. Pour ce faire, il faut s’appuyer sur l’une ou plusieurs des solutions alternatives qui offrent une sécurité suffisante pour couvrir à la fois les impayés de loyer (rôle du garant) et les dégradations ou sommes dues en fin de bail (rôle du dépôt de garantie).
Voici des exemples de solutions :

• La garantie Visale : elle couvre les impayés de loyers et charges jusqu’à 36 mois et les dégradations jusqu’à 2 mois de loyer et charges. C’est une alternative gratuite et solide qui peut remplacer à la fois le garant et, en partie, le dépôt de garantie pour les dégradations.
• L’intermédiation locative :
  • En location/sous-location, l’association est le locataire et garantit le paiement des loyers et l’entretien du bien. C’est une sécurité très forte qui remplace le garant et le dépôt de garantie.
  • En mandat de gestion, l’AIS gère le bien. En combinant ce mandat avec l’éligibilité automatique du locataire à Visale, une double sécurité est obtenue : la gestion par l’AIS et la garantie Visale pour les impayés et dégradations.
• Combiner DossierFacile avec une autre solution : utiliser DossierFacile pour vérifier le sérieux du locataire ne remplace pas le garant ou le dépôt de garantie en termes de couverture financière, mais cela réduit le risque en aidant à sélectionner un candidat dont le dossier a été vérifié. Il est alors possible de combiner l’utilisation de DossierFacile avec la garantie Visale ou un organisme garant privé.

Comment rassurer le propriétaire (et se rassurer soi-même) ?

En tant que propriétaire, même sans garant ou dépôt de garantie classique, il existe des moyens de se rassurer et de mettre toutes les chances de son côté pour trouver un locataire de qualité et sécuriser la location :

• Utiliser DossierFacile : ce service public en ligne permet aux locataires de créer un dossier de location numérique complet, conforme et sécurisé. Les opérateurs de DossierFacile vérifient les documents et la cohérence des informations. En orientant les candidats vers ce service, le propriétaire reçoit des dossiers de qualité, vérifiés, ce qui fait gagner du temps et protège contre les dossiers falsifiés. Cela aide à « trouver la perle rare » plus rapidement (potentiellement 45 % de jours en moins pour louer selon une enquête).
• Soigner l’annonce et la sélection : il est important de décrire précisément le logement et d’indiquer clairement les informations essentielles (loyer, charges, DPE). Il faut demander un dossier de candidature (respectant la liste limitée des documents autorisés).
• Professionnaliser la gestion : faire appel à un professionnel (agence immobilière sociale en IML, ou agence classique si l’option GLI (Garantie des loyers impayés)est choisie – attention, une GLI empêche généralement de demander un garant, sauf pour étudiants/apprentis) peut simplifier les démarches et apporter une expertise.

Autres aides et dispositifs pertinents pour le propriétaire

Louer un bien sans garant ni dépôt de garantie peut s’inscrire dans une stratégie plus large d’optimisation de l’investissement locatif. Plusieurs aides peuvent se cumuler avec les solutions de sécurisation :

• Loc’Avantages : en se conventionnant avec l’Anah et en louant à un loyer plafonné à des locataires sous plafonds de ressources, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt. Comme mentionné, cette réduction est bonifiée en cas d’intermédiation locative, avec des primes supplémentaires. Loc’Avantages est cumulable avec Visale et l’Intermédiation Locative.
• Aides aux travaux de rénovation : si le logement nécessite des travaux (notamment de rénovation énergétique), des aides comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), ou l’Éco-PTZ peuvent alléger le coût. Améliorer la performance énergétique rend le logement plus attractif et, dans le cadre de Loc’Avantages « avec travaux », il est possible de bénéficier d’aides de l’Anah pour financer ces rénovations (jusqu’à 28 000 € pour une rénovation complète ou 15 000 € pour l’énergétique). Certaines aides aux travaux sont cumulables avec Loc’Avantages (hors Loc’Avantages avec travaux), l’Intermédiation Locative, et Visale.
• Dispositifs d’investissement (si applicable) : les dispositifs Denormandie (achat-rénovation dans l’ancien) et Pinel (achat dans le neuf, etc.) offrent des réductions d’impôt et peuvent être cumulés avec certaines aides aux travaux et solutions de sécurisation des loyers.

En résumé

Il est tout à fait possible de louer votre bien en toute sécurité sans exiger de garant ni de dépôt de garantie. Des alternatives efficaces existent pour sécuriser vos revenus locatifs et la remise en état de votre logement.

Les principales solutions sont :

• La garantie Visale : Un dispositif gratuit d’Action Logement qui se porte garant pour le locataire. Elle couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés et les dégradations éventuelles.
• L’intermédiation locative (IML) : Confier la location à un organisme (association ou agence immobilière sociale) qui garantit le paiement des loyers et l’entretien du bien, tout en offrant des avantages fiscaux.
• Les garants privés : Des sociétés comme Garantme se portent caution pour le locataire, moyennant une participation financière de sa part.

Pour fiabiliser la sélection de votre locataire, le service public DossierFacile vous permet de recevoir des dossiers de candidature complets et vérifiés, réduisant ainsi les risques de fraude. En combinant ces dispositifs, vous pouvez louer sereinement et de manière encore plus sécurisée qu’avec les méthodes traditionnelles.

Chez Idéal Profession Libérale, on reste à l’écoute des évolutions réglementaires pour mieux vous accompagner dans vos projets. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation ou votre projet immobilier.