Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
Une offre d’achat est une proposition formelle faite par un acquéreur potentiel à un vendeur, exprimant son intention d’acheter un bien immobilier à un prix et selon des conditions spécifiques. Cette offre est un document écrit qui précise :
- la durée de validité de l’offre
- les conditions de financement
- les modalités officielles de réponse du vendeur
- le délai de rétractation du candidat acquéreur

Elle peut inclure des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier ou la réalisation de travaux. Il est important de noter qu’une offre d’achat orale n’a aucune valeur juridique.
L’acceptation de l’offre par le vendeur : un engagement ferme
L’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur est une étape importante. Dès lors que le vendeur accepte l’offre, il s’engage fermement à vendre son bien à l’acheteur. Cette acceptation peut se manifester de différentes manières :
- contre signature de l’offre écrite : le vendeur signe l’offre d’achat de l’acquéreur, confirmant ainsi son accord.
- acceptation verbale : le vendeur accepte l’offre oralement et se met d’accord avec l’acheteur sur le choix du notaire. L’accord est confirmé lorsque le notaire est informé de la décision de vente.
Le vendeur peut-il se rétracter après l’acceptation ?
Contrairement à l’acheteur qui dispose d’un droit de rétractation après la signature du compromis de vente, le vendeur, lui, ne bénéficie pas de ce droit. En principe, une fois l’offre d’achat acceptée, le vendeur est lié et ne peut se rétracter sans conséquences.
L’article 1113 du code civil :
“Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.”
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040896
Pourquoi cette différence de traitement ?
Cette disparité de traitement entre le vendeur et l’acheteur peut surprendre, mais elle est justifiée par la loi. La loi protège davantage l’acheteur car l’achat d’un bien immobilier est un engagement financier important et l’acheteur peut avoir besoin d’un délai de réflexion. Le vendeur, lui, est censé prendre sa décision de vendre en toute connaissance de cause.
Les nuances et exceptions
Il existe des nuances à cette règle générale :
- absence de mandat de représentation : si la vente se fait par l’intermédiaire d’un agent immobilier, le vendeur n’est engagé que si le mandat donné à l’agent précise explicitement que celui-ci a le pouvoir de le représenter pour conclure la vente. En l’absence de cette clause, le vendeur n’est pas lié par l’offre.
- vente entre particuliers : dans le cas d’une vente directe entre particuliers, l’acceptation d’une offre au prix engage le vendeur. Toutefois, certains vendeurs peuvent tenter d’insérer des clauses dans l’offre d’achat pour se laisser une porte de sortie.
- offre d’achat non conforme : si l’offre d’achat comporte des éléments qui peuvent être sujets à interprétation juridique, le vendeur peut essayer de se désengager.
Les conséquences d’une rétractation du vendeur
Si le vendeur se rétracte après avoir accepté une offre d’achat, l’acheteur peut :
- exiger l’exécution forcée de la vente : l’acheteur peut saisir la justice pour contraindre le vendeur à lui vendre le bien aux conditions convenues.
- réclamer des dommages et intérêts : l’acheteur peut demander des compensations financières pour le préjudice subi. Le montant des pénalités peut être fixé dans le compromis de vente via une clause pénale.
Le compromis de vente : une étape clé
Après l’acceptation de l’offre d’achat, les parties se dirigent vers la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Ce document formalise l’accord et précise les conditions de la vente. Il est essentiel que ce document soit rédigé avec soin, car il engage les deux parties de manière formelle.
- délai de rétractation de l’acheteur : l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours après la signature du compromis pour se rétracter sans motif.
- engagement du vendeur : le vendeur est définitivement engagé par le compromis de vente et ne peut plus se rétracter.

Voici en synthèse la chronologie d’une transaction immobilière 
Que faire si le vendeur refuse de signer le compromis ?
Si, après avoir accepté l’offre d’achat, le vendeur refuse de signer le compromis de vente, l’acheteur peut le mettre en demeure de respecter son engagement et, si nécessaire, saisir la justice pour obtenir la vente forcée. Cependant, l’acheteur peut également privilégier une négociation à l’amiable, afin d’obtenir une indemnité et récupérer le dépôt de garantie.
Les conseils pratiques
- Pour l’acheteur :
- rédigez une offre d’achat précise, en indiquant clairement votre plan de financement et les éventuelles conditions suspensives.
- soyez conscient de votre droit de rétractation après la signature du compromis.
- en cas de doute, consultez un notaire ou un avocat.
- Pour le vendeur :
- prenez le temps de bien réfléchir avant d’accepter une offre d’achat.
- assurez-vous de bien comprendre les termes de l’offre et les conséquences de son acceptation.
- en cas de recours à un agent immobilier, vérifiez la nature du mandat.
- n’acceptez jamais de somme d’argent en contrepartie d’une offre d’achat.
En résumé, un vendeur ne peut en principe pas se rétracter après avoir accepté une offre d’achat. Cette acceptation est un engagement ferme qui le lie à l’acheteur. Les exceptions à cette règle sont rares et doivent être examinées avec prudence. Il est donc nécessaire pour les deux parties de bien comprendre leurs droits et obligations et de faire preuve de la plus grande rigueur à chaque étape de la transaction immobilière. La consultation d’un professionnel du droit, comme un notaire, est fortement recommandée pour sécuriser la vente.
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